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疫情影响了即可免责解除租赁合同?

  新官肺炎的防疫和控制措施影响了租赁合同的履行。合同可以取消吗?宁波海曙法院最近解决了这类纠纷。

  在一个案件中,原告孙谋是某大厦的一套公寓的业主,而被告王某是网上合同的经营者。2018年11月,孙将该房屋出租给王,租期5年,月租金2750元。租金以一次抵押和三次付款的形式支付。

  2019年11月下旬,王按期支付了三个月的租金。王说,今年1月,受疫情影响,他取消了春节订单,并全额退款。他还与王协商减免租金。王没有及时回复。2月2日,涉案房屋所在的住宅区处于封闭管理状态,不允许外籍人员进入进入。王某认为该房屋已不能正常使用,因不可抗力,提出解除合同。孙愿意将租金降低半个月,以后再谈,但王坚持要解除合同。

  随后,孙向法院提出申诉,声称合同持续了五年,疫情不足以影响合同的继续履行。被告终止合同违反了合同,要求他支付1万元作为违约金。

  在法院的主持下,双方于15日达成调解协议:解除合同,王某支付违约金2750元,未要求孙谋返还未到期租金。

  在另一起案件中,原告是汽车租赁网络的司机,被告是一家汽车租赁公司。双方于2019年11月签订《车辆租赁合同》,租期一年,月租金3000元。2月15日,网络公交车司机将此案告上法庭,称由于疫情影响,社区采取封闭管理,构成不可抗力,要求终止租赁合同,被告退还押金9400元。被告表示,他计划于2月20日恢复工作,并希望继续履行合同。如果他能如期恢复工作,他愿意降低10号的房租。如果他不能如期返回工作岗位,他将再次协商租金减免。

  经过调解,司机接受了租赁公司的计划,同意继续履行合同,并愿意与被告分担疫情造成的损失,撤回诉讼。

  法官说,流行病的预防和控制是不可预见的、不可避免的和不可克服的不可抗力,但这并不一定导致合同豁免的终止。相反,要综合考虑合同履行期限、履行内容、疫情影响程度、因果关系等。在这种情况下,预防和控制对合同的履行产生了影响,但尚未达到不能实现合同目的的程度。疫情结束后,租赁合同可以继续履行,合同的目的可以实现。承租人无权以不可抗力为由要求终止合同。

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