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疫情期间,房东有义务减免租金?

  2020年1月中旬武汉爆发疫情以来,全国各地新增比例呈现爆发式增长,根据全国疫情新增趋势折线图表可知,新增确诊病例在2月6日以来虽然连续有所回落,但是钟南山院士在2月7日参加广东省卫健委召开的会议时表示目前疫情并未达到拐点,关键仍要做好早发现早隔离的工作,全国疫情防控局势依然严峻。

  由于全国各地进入全民防疫阶段,各大行业都处于停业状态,商圈无人,门市萧条。根据《中国企业家网》记者调查,仅春节期间餐饮零售销售额损失近5000亿元,例如,海底捞在中国境内的550多家店已经停业超过10天,按照其2019年财报推算,停业10天,海底捞门店营收损失及人工成本将超过7亿元。采访中旺顺阁董事长张雅青也说“仅人工及租金这两部分的投入,就能占据餐饮企业30%~50%的成本。”

  在各大企业苦苦支撑之时,2月3日万达集团宣布:“将对全国323个购物中心实行从1月25日至2月29日,为期36天的租金及物业费全免政策”,该消息如一缕春风瞬间吹暖了华夏大地,全国多家地产企业纷纷效仿,“中国好房东”队伍不断扩大,根据《上观新闻》记者调查,全国近千家购物中心主动减租,最长减租期限达到67天(龙湖旗下商场租金减半时间为67天,为本次减租时间最长的企业,其次为万达的36天)。除了各大地产商,普通住宅类房屋的各大房东也作出了减免租客一到两个月房租的暖心举动,全国各地网友纷纷晒出了房东减免通知的微信截图。

  然而,这也引发了疫情期间出租人有没有义务给承租人免除租金的讨论,很多法律人也对这一问题从法律的层面进行了探讨,不少观点认为可以基于不可抗力来确认疫情期间应当减免租金的义务,通过查阅相关法条和案例,下面笔者从不可抗力的角度来探讨疫情期间承租人是否有权要求减免除租金?

  根据《合同法》第一百一十七条规定:因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。那么这次疫情能否成立不可抗力,从而使得承租人获得免缴租金的权利,全国人大法工委于日前答记者问中,明确答到:当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。

  为了保护公众健康,政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。我认为应当分商业用房和普通住宅房屋租赁进行探讨。

  1、以商业用房为标的签订的房屋租赁合同,疫情的爆发成立不可抗力。包括租赁合同有对不可抗力具体适用的种类进行约定和没有事先约定两种情形。

  (1)租赁合同事先约定了不可抗力适用类型

  通过笔者查阅以往被法院支持认定成立不可抗力的大多数案件都存在合同双方对不可抗力的类型事先做了约定的情形。例如合同中约定,“‘不可抗力’是指本合同双方不可预见、不能克服、亦无法避免的事件,该事件妨碍、影响或延误任何一方根据本合同履行其全部或部分义务。该事件包括但不限于火灾、地震、台风、洪水、政府行为、战争、骚乱、非法集会、传染性疾病肆虐等一切无法事先预料且不能事先避免的事件。”该条款就对不可抗力的情形做了明确约定,且1月20日,国家卫生健康委已发布公告,将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病,并采取甲类传染病的预防、控制措施。据此,倘若租赁合同中有上述案例中的约定条款,那么承租人完全可以基于合同约定以及法律有关不可抗力的规定要求减免除租金。

  (2)租赁合同无不可抗力相关条款

  首先,实践中很多合同都不会有不可抗力条款,但是根据《合同法》第一百一十七条之规定,笔者认为从法条的字面含义应当认定新型冠状病毒的爆发属于租赁合同双方主体在签订合同时所无法预见到的事实,且当疫情持续处于上升状态,国家又出台了各种政策延长假期、延迟复工,这使得各大商铺均处于停业状态,这一后续事件同样是租赁双方在签订合同时无法预见的情形,并且各个企业又有遵守国家各项政策的义务,所以停产停业对于企业而言是政策之下不可避免又无法克服的情形,故可以获得要求减免缴纳租金的权利。

  其次,当租赁合同的标的物为商业用房时,承租人在租赁商铺的时候已经隐含了订立合同的目的就是为了生产经营的需要,假使所承租的房屋不能用于生产经营,双方定然不会签下租赁合同,所以笔者认为除了如前文所述不可抗力本身条件成就外,当把条件限定到商业用房时,由于国家为全民抗战疫情作出了各项政策,基本上使得租赁物本身不具备生产经营的可能性,根据《合同法》第九十四条第一款规定因不可抗力致使合同目的不能实现时,当事人可以解除合同。但是考虑到当下疫情并非常态,合同双方远没有达到必须解除合同的程度,且大量的合同解除必将破坏社会的稳定,所以不应当提倡解除合同,但是可以适用不可抗力的规定,要求减免租金。

  最后,此次新型冠状病毒的爆发与03年的非典情形类似,2003年最高法根据当时的具体情况出台了《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》规定:由于“非典”疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。虽然该文件目前已经失效,但是从该文件的出台可以洞悉最高法在疫情爆发期间维护社会稳定和兼顾各方公平的精神,当下推迟复工的各项政策使得各大商场遭受了巨大损失,虽然有的承租人会提出“我给出租人减免租金,银行也没有给我免贷款”的异议,但是购买经营性用房本身就具有投资性的特点,而投资行为基本规则就是风险自担,所以笔者认为疫情爆发所带来的风险属于其自身就要承担的风险,故基于兼顾公平和维护社会稳定的需要笔者认为应当减免租金,且笔者检索了03年非典期间有关租金减免纠纷的案例,从检索情况来看,大部分法院认为可以根据具体情况以及公平原则准予减少或者免除租金。

  2、以普通住宅为标的签订的房屋租赁合同,笔者认为不适用不可抗力。

  上文陈述了商业用房合同签订时就具有用于经营的潜在目的,所以当疫情爆发使得该目的不能实现,而合同订立的目的不能实现根据法律规定即可解除。然而普通住宅用房只是用于居住,一方面租金一般不会太高,另一方面疫情的爆发对于合同的履行不会产生太大的影响,在出租屋过年的人也不少,即使存在着个别小区疫情期不准返回的现象,也是因为承租人离开小区前往外地的先行行为导致,是否进行减免租金,需要根据具体请款进行分析判断,该问题笔者会在另外文章中予以论述。所以笔者认为在普通住宅租赁中承租人不能依据此次疫情成立不可抗力进而要求出租人减免房租,部分出租人主动减免房租是出于情分而非源自本分。

  综上,新型冠状病毒爆发疫情期间承租人是否有权要求减免房租需要个案分析,商业用房的情况下按照不可抗力的情形认定,承租户有权要求减免租金,而非商业用房则一般情况下并不能依据不可抗力的规定,要求承租人减免租金。

  注:疫情下不可抗力的情形会对租赁合同产生很多影响,也会有很多处理方式,本文是笔者关于疫期下承租人能否依据不可抗力要求出租人进行租金减免的法律探讨;同时具体案例中,还会涉及到商户没有营业是否是因为疫期导致的因果关系认定、租金损失的承担的问题、根据具体情形判断公平责任原则适用与租金减免问题。文中不过多探讨,欢迎拍砖,共同探讨。

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